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土地市场正逐步趋“稳”

来源:本站原创 发布时间:2022-06-23 点击数:

  6月8日,上海2022年首轮集中供地将收官。截至6月7日晚间,本轮土拍已进行4日,共揽金744.98亿元,平均溢价率2.98%。凤凰马经论坛707555据诸葛找房数据研究中心预计,待本轮上海土拍结束后,除沈阳和郑州外,全国20个重点城市2022年首轮集中供地成交额合计约4528亿元,平均溢价率约4%。

  2021年4月27日,广州打响了集中供地的“第一枪”,标志着全国22个重点城市(下称“22城”)一年三批次供地模式正式拉开帷幕。经过一年“实战”,22城三轮土拍平均溢价率呈现出从14.7%,到4.04%,再到2.39%的“递减曲线”。

  细心者会发现,在平均溢价率逐渐小幅递减又小幅回弹的过程中,溢价率动辄超过100%的“高价地”“地王”等过去常见高频词已不再出现,平均溢价率水平上下波动幅度也较小。这意味着中国土地市场正逐步趋稳且回归理性,而其背后,有两个现象值得关注。

  一是不断优化和完善的规则,为土拍加筑了理性篱笆。严格监管竞买保证金来源、以配建商业、教育等多功能地块面貌入市这是设置门槛,将有潜在资金风险,或业务能力不匹配地块属性的房企拒之门外。另外,触顶“熔断”、摇号定买家、竞政府持有产权份额、竞高标准等土拍新规频出之际,在规范化原则下堵漏洞,吸引多种所有制企业积极参与调整,一直在进行。

  由此可见,土拍规则越来越细化、规范、透明和公平。过去,“千亿元房企”抢地、囤地,靠聚集资源夺得土地市场话语权的时代正在褪去,取而代之的是,财务健康、运营能力强的理性房企,如今都有机会获得“心仪地块”,并活跃在土地市场上。

  二是房企拿地回归理性,需实现“三个达标”。土地是房企最重要的生产资料和成本支出。如今,房企管理层谈及拿地计划,多数都称要“量入为出、精准投资”。

  在这一核心准绳之下,多数房企内部还有一笔拿地细账,涉及“三个达标”。一是区域布局达标,经济基本面好及此前深耕城市为先,不再轻易踏足新城市;二是IRR达标,不同房企对内部收益率指标要求可能不同,但都普遍转为更加严格,保证利润空间,坚决不冒进;三是流动性达标,土地快速变现是第一要务,有回款的销售额才是企业能动用的现金流。

  如此一来,不管是“京沪”等一线城市,还是杭州等强二线城市,一场土拍下来,流拍、底价成交以及溢价成交的地块都有,这是市场化的结果。当下,房地产行业正处在深度调整期,待行业信心修复,房企练好自身内功、找到发展新模式,将会大有作为。

  一言蔽之,当下的土地市场已跨入“稳地价”的新阶段。www.80876b.com,在愈发理性的土地交易和房地产市场环境下,房企“激进”豪赌高价地已成过去,“宁愿短期踏空也不能踏错”的这份深刻自省,将助其在冷静自律中安全前行。

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